Trong 5 cực động lực của Dự thảo Quy hoạch Tổng thể TP.HCM 2025–2050, có một cực mang màu sắc rất khác biệt: không phải nhà máy, không phải cảng container, mà là biển, cát trắng và trải nghiệm nghỉ dưỡng. Đó là Cực biển – du lịch Vũng Tàu – Long Hải – Hồ Tràm. Với một siêu đô thị mới sáp nhập từ TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, đây chính là “mặt tiền biển” của cả vùng kinh tế lớn nhất Việt Nam.
Tài sản tự nhiên khó tái tạo
Sau sáp nhập từ 1/7/2025, TP.HCM mới sở hữu đường bờ biển tổng cộng khoảng 425 km (Vũng Tàu 305,4 km cộng với Cần Giờ). Riêng khu vực Vũng Tàu có tới khoảng 72 km bãi cát trắng phía Đông Nam được đánh giá phù hợp cho nghỉ dưỡng. Đây là loại tài sản mà không đô thị nào có thể “sản xuất” thêm — và chính sự khan hiếm đó tạo nên giá trị bền vững cho bất động sản ven biển chất lượng.
Dự thảo định vị cực này với các trụ cột:
- Du lịch quốc tế, nghỉ dưỡng cao cấp
- Chăm sóc sức khỏe (wellness), thể thao biển
- Kinh tế đêm
- Năng lượng tái tạo ven biển
Vì sao cực này “bứt phá” trong giai đoạn tới?
Thứ nhất, hạ tầng kết nối đang thay đổi cuộc chơi. Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, tuyến đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu trong định hướng, cùng sân bay Long Thành giai đoạn 1 đang thi công sẽ rút ngắn khoảng cách tiếp cận từ lõi TP.HCM và từ khách quốc tế. Khi sân bay Long Thành đi vào vận hành, dòng khách nghỉ dưỡng đổ về dải biển này sẽ có thêm cửa ngõ hàng không quy mô lớn.
Thứ hai, định hướng dân số quy đổi. Dự thảo tính toán dân số quy đổi (gồm cả tạm trú, du lịch, vãng lai) đạt khoảng 27,8 triệu người vào năm 2050. Chênh lệch giữa con số này và dân số thường trú chính là lượng khách vãng lai và du lịch khổng lồ — nguồn cầu trực tiếp cho khách sạn, second home, dịch vụ giải trí.
Thứ ba, đây là một trong 10 vùng quản trị phát triển (Vùng 9 – Du lịch biển Vũng Tàu – Long Hải – Hồ Tràm), được xác định rõ chức năng: nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe, thể thao biển, kinh tế đêm.
Rủi ro và ranh giới không được vượt
Điểm nhà đầu tư phải khắc cốt: Dự thảo nêu rõ nguyên tắc kiểm soát mật độ và bảo vệ bãi biển ngay tại Vùng 9. Nguyên tắc quản lý toàn quy hoạch cũng nhấn mạnh kiểm soát chặt khu vực ven biển và không hợp thức hóa sai phạm đã bị thanh tra/kiểm toán kết luận. Nghĩa là mô hình “bê tông hóa sát mép sóng” sẽ khó được chấp thuận; giá trị sẽ dồn về các dự án tuân thủ mật độ, có quy hoạch bài bản, giữ được cảnh quan.
Hàm ý đầu tư
- Phân khúc hưởng lợi rõ nhất: bất động sản nghỉ dưỡng có pháp lý minh bạch, dự án gắn wellness/thể thao biển, và các tài sản khai thác được dòng tiền cho thuê từ khách du lịch.
- Chiến lược: ưu tiên vị trí gần trục cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và bán kính ảnh hưởng sân bay Long Thành; chọn chủ đầu tư tuân thủ mật độ thay vì “nhồi” sản phẩm.
- Khuyến cáo: Toàn bộ chỉ tiêu nêu trên thuộc DỰ THẢO đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt chính thức; ranh giới bảo vệ bãi biển và kiểm soát mật độ có thể siết thêm khi thẩm định. Nhà đầu tư không nên dùng số liệu dự thảo làm căn cứ xuống tiền chắc chắn, cần kiểm tra pháp lý từng dự án và bám sát bản phê duyệt cuối cùng.
Cực biển – du lịch không phải nơi cho lợi nhuận nóng vội, mà là nơi tích lũy tài sản gắn với sự khan hiếm của thiên nhiên và sức bật của hạ tầng. Người đi trước, đi đúng luật, sẽ là người hưởng địa tô dài hạn.
Bảng Giá